开篇的话：社区商业作为满足居民基本消费需求的重要渠道和载体，正因城镇化的加速推进而成为城市商业发展的重要一环。在互联网、O2O商业模式的普及之下，居民消费升级、需求多样，聚集了百货、商超、餐饮、家政、教育、养老、物流等众多业态，城市社区逐渐形成了全新的商业生态圈。《北京商报》商业周刊联合北商研究院，将陆续刊载大型调查性报道“2016北京社区商业新生态调查”，探索社区消费需求构成，挖掘社区商业潜力商机，呈现北京社区商业发展的缩影。
 

西二旗，也被称为“中国硅谷”，地处西北五环外，坐拥百度、腾讯等知名互联网公司和一众外企，周边配套住宅区更是有超过10万的人口聚集。这个关系中国IT行业发展进程的软件园区，正见证着中国互联网的发展进程，而周边居民，也正在见证着西二旗周边商业业态的更新换代。

北漂码农的生活社区

根本不用自己使劲儿，车门还没完全打开，身子就已被挤出车厢，踏出车门也不敢停下脚步，只能一窝蜂继续向前涌。地铁拥挤、人员混杂、码农集结，这也是大多数人眼中整个西二旗片区的印象。

目前，西二旗地铁周边的建筑主要以写字楼、商业配套为主，新房住宅已基本开发殆尽，二手房可出售房源也仅有不到100套，均价超过6万元/平方米。即使租房，面积100平方米的三居房租也要7500元/月。高昂的房价和租金使得白天上班晚上乘坐公共交通回到回龙观、霍营、北苑、天通苑等住宅区居住成了西二旗大多数北漂的固定生活模式。

西二旗大街将西二旗以东的居住区划分成了两个世界。往北，是由领秀新硅谷领衔的、门禁森严的中高端楼盘。在该社区居住的人群，多是企业老板或者经济实力尚可的互联网白领一族，消费水平较为突出。往南，是以经济适用户型为主的智学苑与铭科苑小区，住户多为大学教师。北京商报记者走访并查阅数据发现，在西二旗领秀新硅谷、智学苑和铭科苑三个社区附近，周边店铺多数集中在西二旗大街一侧，其他道路正在修缮或流量不足，南北两侧消费水平截然不同的住户，只能通过同一片商业区满足日常需求。

在这条不到2公里的大街上，分布着世纪华联、京客隆等4家大型超市，数十家低端夫妻店和2家7-11便利店。在生活方面共有11家美容美发店、2家洗衣店、2家宠物店、3家幼儿园、德邦物流和百世快递2家快递收发店。不过，这三个小区附近都没有养老院或社区养老驿站，也缺乏电影院、KTV等休闲娱乐场所。

高成本阻碍实体商业进驻

一直以来，实体店铺都是衡量一个社区周边商业设施水平的重要依据。早在2011年，北京市商务委就发布了《北京市社区商业服务业提升引导规范（试行）》，首次针对社区内小发廊、小便民浴池、小洗衣店、小餐饮店等7种业态，从企业资质、经营场地、从业人员、场地使用属性4个方面制定调整提升规范。

不过在领秀新硅谷及智学苑等社区周边，实体店铺的质量却并不乐观。北京商报记者在大众点评App输入关键词“西二旗”，共发现558个搜索结果，其中多数为餐厅、饭店，多数餐厅也是非连锁个体商户，平均消费金额在60元/人左右，最高不超过200元/人。还有多位周边住户抱怨，小区周边便利店、菜市场、洗衣店等设施多数规模较小、档次不高。

值得一提的是，今年6月，北京市政府常务会专门研究了《北京市“十三五”时期社会治理规划》，明确了未来五年全市将基本实现“一刻钟社区服务圈”的全覆盖。作为13号线和昌平线惟一的换乘站，面对每天拥挤的人流，西二旗地铁周边商业发展较为迅速，短短200米的距离汇集了7-11便利店、东方饺子王、仔皇煲等多家连锁店，但对于领秀新硅谷及智学苑的住户来说，这一批商店已经处在一刻钟服务圈边缘，也难以作为日常生活选择。

年轻白领依赖O2O服务

实体商业的欠缺，为互联网商业崛起补缺创造了条件。北京商报记者走访智学苑与铭科苑发现，在这里租房的多是在西二旗辉煌国际、百度大厦、中关村软件园上班的年轻人，其中不乏程序员，月薪能达到1万-1.5万元左右，随着工作年限的增加还会不断上浮，晚上经常加班，无法回家做饭，因此对网络送餐的需求很大。

2014年毕业于北京联合大学的小赵透露，他目前在距小区1000米左右的烽火科技大厦做程序员，税前月薪1万元出头，在单位附近居住。午餐和深夜加班，会与同事用饿了么、百度外卖等多种App叫外卖到办公室用餐。记者走访时也发现，距铭科苑1000米以内就有5个菜鸟驿站，3个分布于周边小区内的彩票店或药房，2个位于商业楼底层的超市，能够提供快递代收服务。同样的情况也发生在街道对面的领秀新硅谷小区。百世快递的一位快递员告诉记者，目前他每天需要派送百余单快递，比较辛苦，而该小区像他这样的快递员还有近10位。

周边实体店商待升级

在北京工商大学商业经济研究所所长洪涛看来，西二旗周边社区是典型的房价高、商业业态低端，表明当地的商业变化未能跟上人口流动的脚步。“目前北京多个住宅小区都面临着商业配套不匹配的窘境，例如新建小区商业网点不足，老旧小区设施又不够完善”，洪涛分析，“西二旗周边就属于典型的新社区，其中原因既有建设方为落实相关政策规划，也跟社会容量快速变动、没有商业业态定向适应有关，一边高端、一边低端的社区环境，对于商家来说也确实难以权衡。”

而北京商业经济学会秘书长赖阳也表示，商家是否入驻一个社区，与周边社区的消费需求息息相关。据调查显示，西二旗片区居住的大多是程序员、中年人与退休职工，其中程序员虽然工资较高，但由于要支付房租、存钱买房，具备一定的生活压力，因此他们会更青睐于利用网络资源降低生活成本，而退休职工对附近高端店面的需求不是非常旺盛。洪涛直言，如果不能尽快提升周边商业品质，西二旗社区的生活服务业质量将会大打折扣，“尤其是那部分经济实力较为突出的企业家住户，他们消费习惯不一、消费需求也各不相同，但又有较大的消费潜力，是周边商户尤其需要关注的潜在顾客”。

“社区与互联网的融合必将成为未来的发展趋势”，赖阳分析，目前西二旗面临的困境是全北京乃至全国都需要正视的难题。一方面，我国上世纪建设小区时规划不到位，或没有为商铺留出足够店面，或出现断头路，或频繁施工，许多商铺难以找到合适的店面。此外，西二旗高昂的房价也难以进驻，令周边实体店不足。“网络盛行，不再需要很大的实体店和培训服务人员，可以仓储和配送，利用线上线下结合，用户也能足不出户享受到足够的服务，困境由此得到解决。”

值得一提的是，随着西二旗周边交通线路继续丰富，区域内商业业态也将面临新的挑战。目前，北京已经开始着手谋划昌平线南延，今年10月，铁三院首次公布了昌平线南延的具体设站，即从西二旗站南延至蓟门桥站，新建7座地下站，其中5座为换乘站。按照计划，该线将于2020年建成。有业内人士指出，新建的5座换乘站有望缓解西二旗地铁站的高峰期客流压力，不过随着昌平线南延的建设，未来南部地区乘客到西二旗也会更加便利，届时西二旗附近社区可能有更多居民购房、租房入住，周边餐饮、超市、休闲娱乐等配套设施还需进一步升级。