当麦当劳公司创始人雷·克罗克(Ray Kroc)在为因固定经营成本太高，而没有足够多资金快速扩张麦当劳门店量时，哈里·桑那本(Harry Sonneborn)出现了。

他看完麦当劳的财报后，一针见血地指出，既然那么多人想加入麦当劳，为何不成立一个房地产公司，先将好的店面租下来，再租给加盟的特许经营商呢?

桑那本后来成为了继克罗克之后第一任 CEO，而麦当劳的“房地产生意”，也一直延续到现在。

麦当劳的门店主要包括两种：一种是直营店，完全由麦当劳自主负责管理和所有运营工作，通过获得销售收入获利;第二种则是特许经营店，通过收取特许加盟费获利，其中包括括租金、特许经营授权费以及起始费。

从麦当劳最新发布的 2017 年第一季财报来看，旗下自营门店录得了 34.11 亿美元的营收，而特许经营店只有 22.64 亿美元。但如果减去各自的经营成本(未包括其它通用管理成本)，自营门店只能剩下 5.95 亿美元，而特许经营店却可留下 18.33 亿美元，其中可以见两种经营模式赚钱能力之差异。

也正因如此，一直以来，麦当劳都在逐渐减少自营门店，增加特许经营门店。

而如果将特许经营门店的营收拆解，可以看出，租金占据了总营收的极大一部分。

因此也难怪连 桑那本都说 ：

我们(麦当劳)从某种意义上并不应归属于食品行业，我们应该是在地产行业。我们能以 15 美分来卖汉堡的唯一原因是，它们是给我们付租金的租客最大的利润来源。

麦当劳 在全球 超过 100 个国家拥有超过 3.6 万个物业，合计在房地产领域坐享将近 300 亿美元资产。这些物业资产大多用于特许经营商门店租给经营商，不合适做门店的可能会另行转租或转让换取收益。

一般情况下，麦当劳会先选好一片土地，购买或长期租下来(以获得更稳定和更低的租价)，然后更高的价格租给特许经营商，并通过麦当劳门店来带动人流量，进而提高该地区的土地商业价值，再进一步获得其它租户的租金差价。

这样的经营模式，不但可凭“地主”身份，在美国等地区享有优惠的税务政策，同时还能凭房产资源的抗贬值能力抵御快餐市场日渐激励的竞争。